Ratten in der Mietwohnung: melden, Mietminderung, wer zahlt

Ratten im Mietshaus sind ein Mangel der Mietsache. Als Mieter zeigen Sie den Befall dem Vermieter an, der lässt bekämpfen, und die Stadt wird zusätzlich informiert. Wer die Rechnung am Ende trägt und ob die Miete gemindert werden darf, hängt vom Einzelfall ab. Dieser Artikel ordnet die drei Fragen in der Reihenfolge, in der sie sich stellen: melden, bekämpfen, zahlen.

Schritt 1: den Befall anzeigen

§ 536c BGB verlangt, dass Mieter einen Mangel unverzüglich anzeigen. Das gilt für die Ratte im Keller genauso wie für die Löcher im Hof oder den Kot hinter der Mülltonne. Unverzüglich heißt: ohne schuldhaftes Zögern, also in den nächsten Tagen, nicht nach dem Urlaub. Wer die Anzeige unterlässt, verliert unter Umständen Ansprüche und haftet für Schäden, die durch die Verzögerung entstehen, zum Beispiel wenn sich der Befall auf das ganze Haus ausbreitet.

Schriftlich ist besser als mündlich. Eine E-Mail an die Hausverwaltung mit Datum, Ort, Zahl der Sichtungen und Fotos reicht. Nennen Sie auch, ob Kinder oder Haustiere im Haushalt leben, denn das beeinflusst, welche Mittel der Fachbetrieb einsetzen darf. Wichtig ist, dass der Zugang dokumentiert ist, weil die Anzeige der Ausgangspunkt für alles Weitere ist: für die Frist, für die Mietminderung und für eine spätere Kostenfrage.

Parallel gehört die Meldung an die Stadt. In Berlin ist Rattenbefall meldepflichtig, üblicherweise melden Hausverwaltungen und Eigentümer dem Gesundheitsamt des Bezirks; Mieter wenden sich an den Vermieter. In Hamburg ist die Meldung auf öffentlichem Grund Pflicht. In Nordrhein-Westfalen regeln die Städte das per Verordnung. Welche Stelle in Ihrer Stadt zuständig ist, steht unter Ratten melden: Pflicht und Stellen. Nichts spricht dagegen, dass Sie als Mieter zusätzlich melden, vor allem wenn die Tiere im Hof oder an der Straße laufen und der Vermieter nicht reagiert.

Schritt 2: wer die Bekämpfung veranlasst

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Rattenbefall gehört zu den Mängeln, die er beseitigen lassen muss. In der Praxis beauftragt die Hausverwaltung einen Fachbetrieb, der den Befall ermittelt, Köderstationen oder Fallen setzt und die Ursache sucht, etwa einen defekten Kanalanschluss oder einen offenen Müllplatz.

Für Mieter heißt das: Zugang gewähren, Termine ermöglichen, Hinweise des Fachbetriebs umsetzen. Die Rattenverordnungen der Städte können solche Mitwirkungs- und Duldungspflichten ausdrücklich vorsehen, § 17 Abs. 5 Infektionsschutzgesetz erlaubt das. Wer den Techniker nicht in den Keller lässt, verzögert die Bekämpfung und schwächt die eigene Position bei der Mietminderung.

Eigene Maßnahmen sind erlaubt, sollten aber abgestimmt sein. Schlagfallen in der Wohnung sind zulässig, wenn sie täglich kontrolliert werden. Giftköder dürfen Privatpersonen seit dem 1. Juli 2026 nicht mehr anwenden, die Aufbrauchfrist für Restbestände endet am 22. Oktober 2026. Was ein Fachbetrieb anders macht als der Baumarkt, erklärt der Vergleich der Rattenfallen.

Schritt 3: wer am Ende zahlt

Hier hilft ein gesundes Mittelmaß, weil beide Seiten Pflichten haben. Die Bekämpfung veranlasst und bezahlt zunächst der Vermieter, weil es sein Gebäude ist und er den Mangel beseitigen muss. Ist die Ursache ein Mangel am Gebäude, etwa ein Loch in der Kellerwand, ein undichter Abwasseranschluss oder ein offener Müllplatz, bleibt es dabei.

Hat ein Mieter den Befall verursacht, kann der Vermieter die Kosten zurückfordern. Dafür muss er die Verursachung nachweisen, nicht nur vermuten. Futter für Tauben auf dem Balkon, Müllsäcke im Treppenhaus oder Essensreste im Hof sind typische Fälle. Lässt sich die Ursache nicht klären, bleibt es bei der Grundregel: Der Vermieter trägt die Kosten der Mangelbeseitigung.

Eine einmalige Bekämpfung ist Instandhaltung und keine Betriebskosten. Anders ist es bei einem laufenden Monitoring mit festem Vertrag; solche regelmäßigen Kontrollen sind umlagefähig, wenn der Mietvertrag Betriebskosten vorsieht. Wer die Abrechnung prüft, achtet also auf den Unterschied zwischen „Bekämpfung nach Befall“ und „Vertrag für regelmäßige Kontrolle“.

Mietminderung: Möglichkeit, kein Automatismus

Nach § 536 BGB ist die Miete gemindert, solange ein erheblicher Mangel besteht. Ratten in der Wohnung sind erheblich, Ratten im Hof können es sein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, trotzdem sollten Sie sie nicht einfach vom Konto abziehen. Drei Dinge sind zu beachten.

Erstens die Höhe. Veröffentlichte Entscheidungen von Amtsgerichten reichen von 15 Prozent für Ratten, die über Monate mehrmals wöchentlich im Bad erschienen, bis zu 80 Prozent für einen massiven Befall in den Wohnräumen; für Ratten im Hof wurden Werte im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Bereich zugesprochen. Diese Zahlen sind Einzelfälle, keine Tabelle. Was in Ihrem Fall angemessen ist, hängt davon ab, wie stark und wie lange der Befall die Nutzung beeinträchtigt.

Zweitens die Dauer. Gemindert wird für die Zeit, in der der Mangel besteht. Hat der Fachbetrieb den Befall beseitigt und die Zugänge geschlossen, endet die Minderung, auch wenn noch Köderstationen zur Kontrolle stehen.

Drittens das Risiko. Wer zu viel mindert, gerät in Mietrückstand, und ein Rückstand von zwei Monatsmieten kann eine Kündigung rechtfertigen. Sicherer ist der Weg, die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und die Minderung mit Mieterverein oder Anwalt zu beziffern. Die Anzeige nach § 536c BGB bleibt Voraussetzung: Ohne sie kann der Vermieter einwenden, er habe nichts gewusst.

Hausverwaltung als Partner, nicht als Gegner

Die meisten Hausverwaltungen wollen den Befall genauso schnell loswerden wie die Mieter, schon weil die Stadt bei Ratten Fristen setzen kann. Was Mieter beitragen können: Lebensmittel in dichten Behältern lagern, Müll nur in die Tonne, Tonnendeckel schließen, kein Vogelfutter auf dem Balkon, Kellerabteile aufräumen, damit der Fachbetrieb Laufwege erkennt. Was die Verwaltung beitragen sollte: einen Termin innerhalb weniger Tage, Information der Hausgemeinschaft, Reparatur der Ursache statt nur Köder.

Bei Ratten im Haus ist Tempo wichtiger als Formalien. Reagiert die Verwaltung nicht, setzen Sie schriftlich eine Frist von etwa einer Woche. Verstreicht sie, bleibt der Weg zum Gesundheitsamt oder Ordnungsamt, das die Bekämpfung anordnen kann, und der Weg zum Mieterverein, der eine Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters prüft.

Ratten im Haus, aber woher?

Ob die Tiere aus dem Kanal, vom Hof oder aus dem Nachbarhaus kommen, entscheidet darüber, wer außer dem Vermieter noch handeln muss. Ratten aus dem Abwasserkanal sind ein Fall für den Kanalnetzbetreiber der Stadt, mehr dazu unter Ratten in der Kanalisation. Kommen sie vom Grundstück nebenan, hilft der Artikel Ratten beim Nachbarn. Und wann ein Befall in Keller, Dachboden oder Toilette gemeldet werden muss, steht unter Ratten im Haus: wann meldepflichtig?.

Unabhängig vom Mietrecht können Sie jede Sichtung im Radar melden, ohne Name und ohne Adresse. Das hilft der Hausgemeinschaft und den Nachbarn, das Problem in der Straße einzuordnen, und zeigt, ob es sich um einen Einzelfall oder um eine Häufung in der Postleitzahl handelt.